Договор долевого участия граждан в строительстве – это специфическое соглашение, по которому у покупателя появляется возможность существенно сэкономить на стоимости приобретаемого недвижимого имущества. На основании положений соответствующего законодательства, данный договор должен быть взаимовыгодный для участников.
Следовательно, каждая сторона обладает определенным набором прав и обязанностей. И за несоблюдение последних предусмотрена гражданско-правовая ответственность.
Сфера ответственности застройщика
Сфера ответственности строительной компании заключается в ряде обязательств перед государственными органами, поставщиками снабжения теплом, электричеством, коммуникациями связи. Данные нормативы урегулированы санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами (СНиП).
Жилые помещения, оборудованные в данном доме и предназначенные для постоянного проживания в них, должны соответствовать уровням безопасности и комфорта, которые рассчитаны на человеческий комфорт и право на здоровую атмосферу внутри помещения.
К таковым относятся:
1. Нормы по очистке воздуха.
2. Нормы влажности в помещении.
3. Температурные показатели должны соответствовать определенным в законодательстве стандартам.
Перед дольщиками ответственность застройщика состоит, в первую очередь, в том, чтобы сдать объект строительства в установленный договором срок, осуществить передачу приобретенного объекта строительства в право собственности покупателя, обеспечить качество сданного объекта.
Отдельно стоит рассмотреть обязательства застройщика относительно площади сдаваемого объекта. Зачастую в юридической практике встречаются споры о том, что застройщик предоставляет жилую площадь в большем объеме, чем утверждено проектной документацией и требует с дольщиков доплату за излишне построенные квадратные метры квартиры. При этом отказывается оформлять собственность до получения доплаты.
Либо данная ситуация может произойти в обратном направлении и при получении помещения меньшего метража застройщик отказывается возвращать дольщику денежную сумму соразмерную нехватке квадратных метров.
В последствии, подобные споры приходится рассматривать в судебном порядке. Договор долевого участия достаточно строго регламентирован федеральным законодательством. В связи с чем, выигрывает та сторона, которая имеет возможность финансовой компенсации. То есть, при большем масштабе площади взыскивается денежная компенсация в пользу застройщика. При меньшей площади взыскивается компенсация в пользу дольщика.
Процедура реального взыскание или реализации решения суда легче осуществляется при взыскании с застройщика.
Правовые гарантии дольщиков
Дольщик является менее защищенным с финансовой точки зрения лицом. Застройщик, при подписании договора обязан предоставить гарантии, что объект недвижимости будет введен в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией.
ФЗ № 214, который регулирует отношения строительной компании и дольщика разработан таким образом, чтобы дольщик в обязательном порядке получил приобретенное жилье. Для этого был разработан ряд правовых механизмов, которые и обеспечивают эту гарантию.
Частая форма таких гарантий – процедура страхования бизнеса застройщика. В случае прекращения хозяйственной деятельности компании через процедуру банкротства или иным законным способом, объект строительства будет завершен за счет средств страховой компании и иной строительной компании.
Однако, механизм страхования в данный момент является добровольной процедурой, так как влечет удорожание стоимости недвижимости. Кроме того, в Российской Федерации очень мало страховых компаний, которые способны потянуть данные выплаты, так сумма страховых выплат будет достигать отметок в сотни миллионов рублей.
Еще один способ обеспечения выполнения обязательств – банковская гарантия. Однако данный способ тоже не проявил достаточной степени жизнеспособности и в скором времени будет отменен.
Законодательство, видя несовершенство правовой основы, подготовила соответствующие поправки в законодательство. Так, основная идея состоит в том, что появится соответствующие фонды дольщиков, куда участники ДДУ будут вносить определенные тарифом взносы. Суть состоит в том, что в случае прекращения деятельности строительной компании данные средства будут направлены на завершение строительства объекта.
Эта мера должна прийти на смену общества взаимного страхования. Данное общество представляет собой союз компаний – застройщиков, которые создают совместный фонд, и в случае прекращения деятельности одной из компаний, входящих в число этих застройщиков, совместными усилиями происходит завершение строительства и ввод в эксплуатацию строящегося дома.
Помимо вышеперечисленных мер вводится обязанность застройщика осуществлять наращивание уставного капитала соответственно количеству возведенных строительных объектов.
Данные о деятельности каждой строительной компании, работающей с дольщиками открыты и проверить благонадежность компании возможно на этапе подготовки к заключению сделки. В данном случае уместно сказать, что если дольщик под данный договор берет ипотеку, то усилия по сбору информации берет на себя кредитная организация.
Судебное рассмотрение споров
С учетом правовой природы договора долевого участия в строительстве, споры между сторонами, возникшие в результате реализации соответствующих прав и обязанностей, рассматриваются в рамках состязательного процесса в суде общей юрисдикции.
В рамках судебного спора необходимо доказать основные моменты правовой позиции:
1. Факт нарушения права одной из сторон;
2. Факт наступления неблагоприятных материальных последствий;
3. Правовую позицию.
Последние комментарии