Гражданская дееспособность и ее значение в сделках с недвижимостью

Гражданская дееспособность и ее значение в сделках с недвижимостью

Для любых сделок с недвижимостью уверенность в право- и дееспособности участвующих в сделке лиц имеет принципиальное значение. Если еще до сделки не убедиться в полной дееспособности участвующих в ней лиц, это может в итоге повлечь плачевные последствия.

Дееспособность, как юридическая категория, отлична от понятия правоспособности. Правоспособностью обладает любой человек с рождения, поскольку уже с рождения, будучи гражданином государства, у него по умолчанию есть определенные права и некоторые обязанности.

Именно факт наделения человека правами и вменение ему по умолчанию ряда обязанностей именуется гражданской правоспособностью. А вот способность реализовывать самостоятельно на практике имеющиеся по умолчанию права и фактически исполнять вмененные обязанности называется дееспособностью. Например, право на жилище априори есть у каждого человека (даже у младенца). Это правоспособность. Но самостоятельно покупать или продавать жилье человек будет правомочен лишь с определенного возраста, и если к этому не будет никаких ограничивающих факторов в виде особенностей психического и физического здоровья. Это уже дееспособность.

Она, как общее понятие, делится на ряд составляющих. Полный объем дееспособности появляется у нас с 18-ти лет или с 16-ти лет, если человек заключил законный (зарегистрированный загсом) брак и при условии отсутствия судебного решения, признающего гражданина качестве ограниченно или полностью недееспособного. С 6 до 14-ти лет каждый гражданин дееспособен частично. Любые юридически значимые (то есть влекущие правовые последствия) действия и решения за него могут осуществлять только родители или назначенные ему в качестве законных представителей лица: опекуны, усыновители.

Кроме того, такие значимые в правовом смысле действия за него совершать допустимо при официально полученном разрешении попечительских органов. С 14 до 18-ти (16-ти — в случае брака) все граждане правомочны самостоятельно действовать уже от своего имени, но при необходимости получения согласия от законных представителей и администрации муниципалитета как официального органа опеки. Согласие опеки запрашивать не нужно лишь в случае принятия таким несовершеннолетним недвижимости в дар или в процессе приватизации жилья на его имя.

Ограничить человека в дееспособности может исключительно суд. А вот основанием к этому может быть заключение медицинского учреждения (нарко- или психоневрологического диспансера). В большинстве ситуаций дееспособность субъекта ограничивается (как юридически вынужденный акт) в отношении алко- и наркозависимых граждан.

В настоящее время такая мера все чаще применяется и в отношении лиц, по заключению специалистов страдающих игровой зависимостью. Для ограничения в дееспособности помимо психического состояния важно еще такое обстоятельство, чтобы в результате поведения и решений такого психически не здорового человека его семья начала испытывать тяжелые проблемы материального характера. То есть такой не здоровый психически гражданин должен все средства семьи тратить на алкоголь, психотропные вещества или проигрывать.

Между этим фактом и его болезнью должна быть прямая связь, чтобы суд удовлетворил иск об ограничении. При этом ограничение дееспособности сопровождается одновременным назначением гражданину опекуна. Любые значимые юридически решения (например, продажа недвижимости) в дальнейшем ограниченно дееспособный гражданин правомочен совершать лишь с согласия назначенного опекуна. Опекуном назначаются родственники: жена, совершеннолетние дети — если они просят об этом.

При их отсутствии или несогласии — иные лица. Недееспособность, то есть отсутствие вообще способности, как таковой, совершать действия, наделенные юридическим смыслом, самостоятельно, тоже вменяется только судом. Недееспособные — это лица, имеющие диагноз психического расстройства. В отличии от подлежащих ограничению в дееспособности указанные граждане вообще не в состоянии понимать (стабильно длительное время) объективный смысл своих действий и руководить своим поведением. Сами они не могут принимать решений о продаже недвижимости.

За них это делает только опекун. Опекуны в данном случае будут полностью отвечать за действия подопечного, как за свои собственные. При этом ограниченные в дееспособности как и полностью недееспособные не обязательно помещаются для лечения в специализированное учреждение.

Действия рядового характера (поход за продуктами, например) ими совершаются при возможности самостоятельно. Но все то, что затрагивает их права относительно недвижимости требует опекунского участия. В случае, если дееспособный гражданин имеет отклонения в здоровье не психического, а физического здоровья (инвалидность), препятствующие ему реализовывать в полной мере имеющиеся у него права (например, читать и подписывать документы), над ним по его желанию может устанавливаться патронаж.

Если имеется необходимость у такого гражданина распорядиться принадлежащей ему недвижимостью, нужно будет составить специальный документ — договор поручения или соглашение о доверительном управлении его имуществом. Указанные документы дадут возможность попечителю совершать действия распорядительного характера с имуществом подопечного.

Таким образом, для законной реализации сделки, где субъект — ограниченно дееспособен или недееспособен вовсе, требуется обязательное участие его опекуна и согласование с опекой. Несоблюдение данных требований может повлечь судебное разбирательство (по иску опекуна и других заинтересованных лиц) на предмет признания недействительности сделки с имуществом. Четких критериев психической адекватности человека до сих пор не существует, что собой порождает огромные риски.

Кроме того, оспаривание сделки по мотиву недееспособности (ограничения в ней) продавца исключает собой правила о добросовестном приобретении. То есть, даже если покупатель проверил собственноручно все документы на предмет юридической чистоты объекта, а впоследствии сделка обрела статус недействительной, как совершенной недееспособным либо ограниченным в своей дееспособности субъектом, но при отсутствии согласия попечителей и соответствующих органов, объект придется вернуть прежнему владельцу.

Да, суд постановит выплату покупателю затраченных им средств на покупку. Но не здоровый психически человек их уже может потратить к моменту постановления судебного решения. И покупателю не останется ничего, как получать с него мизерные ежемесячные выплаты из назначенного ему пособия или зарплаты, что естественно растянется на годы до окончания полного возмещения. Поэтому, если имеются хотя бы малейшие сомнения в адекватности участника сделки, от ее совершения покупателю разумней отказаться.



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Реклама

Реклама

Август 2019
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  
Copyright © 2019 Закон и порядок

Top.Mail.Ru